Warum die günstige Wohnung trotzdem hoch bewertet wird
Im Bundesmodell der Grundsteuer zählt bei vielen Wohngrundstücken nicht die Miete, die tatsächlich im Mietvertrag steht. Das Finanzamt arbeitet mit einer statistischen Nettokaltmiete und einer Mietniveaustufe. Beides sind typisierte Rechengrößen. Eine Wohnung, die wegen eines alten Vertrags besonders günstig vermietet ist, kann deshalb mit einer höheren Miete in die Bewertung eingehen. Der Einzelfall wird nicht nach dem Kontostand des Vermieters beurteilt.
Was die statistische Nettokaltmiete bedeutet
Die statistische Nettokaltmiete ist ein Durchschnittswert für vergleichbare Wohnungen und keine Forderung an den Mieter. In die Modellrechnung fliessen unter anderem das Bundesland, die Wohnfläche, das Baualter und die Einordnung der Wohnlage ein. Die Mietniveaustufe ordnet die Gemeinde oder das betreffende Gebiet einem statistischen Mietniveau zu. Damit soll die typische Ertragslage abgebildet werden, nicht die private Vereinbarung zwischen zwei Vertragsparteien. Ihre tatsächlich vereinbarte Miete wird dadurch weder festgesetzt noch geprüft; für eine grobe Plausibilitätskontrolle der Modellannahme taugt Grundsteuer-Rechner.
Der Mietvertrag ist nicht der Massstab
Ein niedriger Mietzins kann viele Gründe haben: ein langjähriges Mietverhältnis, eine freiwillige Vergünstigung, eine eingeschränkte Ausstattung oder eine Vereinbarung, die bewusst unter dem örtlichen Niveau liegt. Diese Gründe verändern die typisierte Nettokaltmiete grundsätzlich nicht. Auch eine zeitweise ausbleibende Zahlung ist keine neue statistische Miete. Bewertet wird eine angenommene Nutzung, nicht die Frage, ob der Vermieter den angesetzten Betrag tatsächlich einnimmt.
Warum die Mietniveaustufe so stark wirkt
Die Mietniveaustufe ist kein persönliches Urteil über die Wohnung und auch keine Aussage darüber, ob eine konkrete Mieterhöhung zulässig wäre. Sie verschiebt innerhalb des Bundesmodells die statistische Ausgangsmiete für eine Region. Dadurch können zwei ansonsten ähnliche Wohnungen in verschiedenen Stufen unterschiedlich in die Berechnung eingehen, obwohl ihre Mietverträge denselben Betrag nennen. Umgekehrt bleibt eine ungewöhnlich günstige Vermietung in einer hohen Stufe eine günstige Vermietung im Alltag, aber keine entsprechend niedrige Modellmiete.
Was bei der Bewertung schiefgehen kann
- Eine vertragliche Nettokaltmiete wird mit dem statistischen Wert verwechselt.
- Die Mietniveaustufe wird als Einstufung der persönlichen Wohnqualität missverstanden.
- Eine Sondervereinbarung mit dem Mieter wird als Beleg für einen falschen Modellwert behandelt.
- Die Wohnfläche oder das Baualter werden aus privaten Unterlagen übernommen, obwohl für die Bewertung andere Angaben massgeblich sind.
- Ein Internetwerkzeug wird mit einem amtlichen Bescheid gleichgesetzt.
Der Unterschied zu den abweichenden Landesmodellen
Die statistische Nettokaltmiete und die Mietniveaustufe gehören zum Bundesmodell. In Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg gelten andere Bewertungsmodelle. Dort wird der Messbetrag unmittelbar aus den jeweiligen Grundstücks- und Nutzungsdaten sowie teilweise aus der Lage abgeleitet. Wer in einem dieser Länder wohnt, sollte deshalb nicht aus einer Berechnung nach dem Bundesmodell auf die eigene Festsetzung schliessen. Die passende Modelllogik ergibt sich aus dem Bundesland und aus den eigenen amtlichen Schreiben.
Was eine eigene Berechnung tatsächlich aussagt
Eine überschlägige Berechnung kann sichtbar machen, wie sich eine typisierte Nettokaltmiete oder eine Mietniveaustufe auf die Größenordnung auswirkt. Sie entscheidet aber nicht über den Grundsteuerwert, den Messbetrag oder die Jahressteuer. Massgeblich bleiben die Bescheide des Finanzamts und der Gemeinde. Weicht eine Modellrechnung auffällig von den dort genannten Grundlagen ab, ist zunächst zu klären, ob das Werkzeug das richtige Landesmodell und den passenden Datenstand verwendet. Erst danach ist der jeweilige Bescheid der richtige Anknüpfungspunkt für Fragen an Finanzamt, Gemeinde, Eigentümerverein oder Steuerberatung.